Comment faire du patrimoine sans payer d’impôts ?

Se constituer un patrimoine est l’une des clés de la réussite pour nombre de chefs d’entreprise :

1. Cela permet de constituer un tampon entre la « volatilité » de la valeur de leur outil professionnel, et leur patrimoine personnel

2. Cela permet, une fois ce patrimoine désendetté, de disposer de revenus à la hauteur d’un « train de vie » de chef d’entreprise.

L’un des moyens pour parvenir à ses fins est d’investir dans l’immobilier, mais au cours du temps,  de nombreux obstacles fiscaux sont venus s’interposer entre l’investisseur et son patrimoine :

1. Durcissement des conditions d’exonération des plus-values de particuliers : auparavant exonérés de plus-value au terme de 15 ans de détention d’un bien immobilier en cas de revente, il n’en va plus de même. Dorénavant la plus-value est exonérée au terme de 22 ans de détention, et la CSG CRDS au terme de 30 ans. C’est donc pénalisant, et incompréhensible. Pour savoir à quelle sauce on sera mangé,  les professionnels eux mêmes doivent s’y prendre à deux fois pour calculer l’impôt effectif en cas de revente.

2. Durcissement des conditions d’imposition des revenus fonciers : suppression de l’abattement général sur loyers, limitation des charges déductibles, notamment sur travaux, augmentation du taux de CSG CRDS frappant directement les revenus fonciers……

Alors comment faire pour se faire un patrimoine, sans avoir à « subventionner » l’Etat ?

1. Dissocier l’imposition personnelle de l’imposition du patrimoine immobilier : pour cela, il convient de loger ses bien immobiliers dans des structures ayant opté à l’impôt sur les sociétés. En effet, compte tenu du niveau de prélèvements sociaux et fiscaux applicables aux revenus fonciers, l’option IS coupe clairement le cordon ombilical qui nourrit l’Administration fiscale.

2. Acceptez de payer l’impôt en cas de revente du bien à terme : n’oubliez pas que si un jour vous vendez, c’est que vous aurez encaissé un gros pactole, sur lequel il n’est pas trop compliqué de payer l’impôt. En revanche, en catégorie de revenus fonciers, vous êtes certain de payer l’impôt d’avance,  sur de la trésorerie indisponible (en particulier en phase de remboursement d’emprunt).

3. Ne comparez jamais une certitude à une éventualité : une exonération de plus value est une « éventualité », alors que l’imposition sur vos revenus fonciers est elle une absolue certitude dans son principe. En d’autres termes, si vous ne revendez pas  le bien immobilier un jour, l’exonération de plus-value n’a aucun intérêt, car vous n’en bénéficierez pas.

Synthèse

Acheter des biens immobiliers en option IS, (SCI, ou autre) vous permettra :

1. d’amortir le bien dans votre société, et donc de déduire le capital que vous remboursez à la banque

2. de n’avoir AUCUN impôt personnel à payer, pendant toute la durée de remboursement du prêt, sauf si bien sûr vous vous distribuez du dividende

3.  de bénéficier d’abattements importants sur les revenus que vous distribuera un jour votre société : régime des revenus de capitaux mobiliers (actuellement, abattement de 40 % en base taxable à l’impôt sur le revenu).

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