Pourquoi créer une SCI : avantages-inconvénients

Lors de la réalisation d’un investissement immobilier, on peut se demander s’il est opportun ou non de le faire à travers une société civile immobilière (SCI)

Il n’y a pas de réponse tranchée en la matière, car tout dépend du cas d’espèces,  mais il apparait toutefois que la SCI présente de nombreux avantages que je vais vous exposer :

1. Avantages juridiques

2. Avantages fiscaux dans certains cas

Je vous présenterai aussi les inconvénients possibles de la SCI et les cas ou celle-ci n’est pas avantageuse.

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Avantages juridiques de la SCI

La SCI est avant tout une société, régie par le code civil, mais aussi le code de commerce. Cela présente l’avantage d’offrir un cadre fonctionnel entre associés très bien rôdé.

En bref, il vaut mieux être associé que d’être en indivision ! L’indivision laisse place à de nombreuses incertitudes dans le gestion de la relation entre les indivisaires, alors que la SCI  organise parfaitement bien les relations entre associés.

La SCI tient une comptabilité. Cela peut certes paraître une contrainte, mais en réalité la comptabilité est un juge de paix parfait entre associés, car elle garde en mémoire la trace de toutes les opérations financières, et est donc un gage d’équité absolue.

Active accountant checking receipts in her office
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Avantage fiscaux de la SCI

Le principal avantage fiscal de la SCI est sa possible option à l’impôt sur les sociétés (voir notre article « Comment faire du patrimoine sans payer d’impôts« ).

En effet, la SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés afin d’éviter les désastreuses conséquences d’une taxation des revenus de loyers dans la catégorie de l’impôt sur le revenu. Les économies fiscales sont considérables, et ce, même pour un contribuable modeste non imposable (économie à minima de la CSG CRDS)

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Cas ou la SCI n’est pas avantageuse et inconvénients

Il existe des cas ou la SCI n’est pas avantageuse :

1. Habitation principale

Etant donné que celle ci ne génère pas de revenus taxables, et qu’en plus, sa revente est exonérée de plus value,  il est le plus souvent erroné de vouloir mettre son habitation principale dans une SCI

2. Biens immobiliers de très faible valeur, et très faible rendement

Constituer une SCI avec une tenue de comptabilité obligatoire peut s’avérer plus lourd que les économies fiscales à réaliser. Il faut donc que le bien dans la SCI soit suffisamment conséquent. Cette limite doit être appréciée au cas par cas en fonction du contribuable concerné

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En conclusion, la SCI est une arme anti-impôts très puissante

Elle doit être utilisée avec discernement, et lorsque cela vaut la peine, c’est un outil fantastique !

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